Architecture

Permis de construire : principe

Définition 
Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.
Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.

Travaux sur les constructions nouvelles
D’une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu’elles ne comportent pas de fondation.
Par exception, sont notamment dispensés d’un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé :

  • les constructions qui créent entre 2 et 20 m² de surface hors oeuvre brute (SHOB),
  • les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2 m².

Travaux sur les constructions existantes 
Les travaux sur constructions existantes sont en principe non soumis à permis de construire.
Un permis de construire est notamment exigé pour :

  • l’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de (SHOB). C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable,
  • le changement de destination d’une construction (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
  • la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

Recours obligatoire à un architecte 
Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la future construction dépasse 170m² (ATTENTION : cette limite passe à 150m2 à partir du 1er mars 2017).

Possibilité de conseils
La personne qui n’est pas dans l’obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès :

  • d’un architecte du Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE),
  • du service de l’urbanisme de la commune où est situé le terrain,
  • de la Direction départementale de l’équipement (DDE).

Durée de validité du permis de construire 
Le permis de construire a une durée de validité de 2 ans.
Le titulaire de l’autorisation peut en demander la prolongation au moins 2 mois avant son expiration.

© La Documentation française, 19 Mai 2008 - Réf. : F1985

Permis de construire : formalités

Constitution du dossier 
La demande de permis de construire peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire : 

*Cerfa n°13406*01 (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes), 

*ou Cerfa n°13409*01 (demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions). 

Le formulaire de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes doit être utilisé pour les projets de construction d’une nouvelle maison individuelle d’habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante.
Si le projet nécessite d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d’en faire la demande directement sur le formulaire Cerfa n°13406*01.
Le formulaire de demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou démolitions doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d’aménagement autres que la construction d’une maison individuelle d’habitation et/ou ses annexes.
Si le projet nécessite d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d’en faire la demande directement sur le formulaire Cerfa n°13409*01.

Pièces à fournir 
Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) : 

*un plan de situation du terrain, 

*un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, 

*un plan de coupe du terrain et de la construction, 

*une notice décrivant le terrain et présentant le projet, 

*un plan des façades et des toitures, 

*une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage. 

La demande de permis de construire et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d’un bâtiment historique et qu’il est soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Dépôt du dossier 
Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Affichage du dossier
La demande de permis de construire fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.
Délai d’instruction
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d’instruction du dossier.
Elle dispose d’un délai : 

*de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet. 

*ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l’intéressé a accepté ce mode de transmission) s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.
Ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l’administration 

Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu’il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique.
L’arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l’administration sont motivées.
En l’absence de réponse de l’administration à l’issue du délai d’instruction de 2 mois, l’intéressé bénéficie en principe d’un permis de construire tacite. L’administration a alors 2 mois à compter de l’obtention du permis tacite, pour faire savoir à l’intéressé les éventuelles contributions financières qu’il aura éventuellement à supporter.

© La Documentation française, 01 Octobre 2007 - Réf. : F1986 .

Comment calcule-t-on la surface hors œuvre nette (SHON) lors d’une demande de permis de construire ?

Lors d’une demande de permis de construire, le pétitionnaire doit mentionner la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) de la construction prévue.
Cette surface est égale à la Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) après diverses déductions détaillées plus loin.
Le calcul de la SHOB constitue donc la première étape nécessaire à la détermination de la SHON.

1- La SHOB 

La SHOB d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher, 

*y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ; 

*non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d’ascenseur ou d’escalier, rampes d’accès).

2- La SHON 

De cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON : 

*surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m), 

*surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée, 

*surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage), 

*surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole, 

*surface égale à 5% de la SHON affectée à l’habitation (déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux), 

*déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d’habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène.

© CIRA, 01 Avril 2008 - Réf. : F2868 

Comment obtenir une prorogation de son permis de construire ?

Le délai de validité du permis de construire est de deux ans. La prorogation permet au titulaire du permis de lui faire produire ses effets au-delà du délai normal.
Ainsi, le permis de construire peut être prorogé pour une nouvelle année sur demande de son bénéficiaire adressée à la mairie si cette demande a été formulée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, et si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.
La demande de prorogation, formulée par lettre en double exemplaire, est déposée contre décharge à la mairie ou transmise par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal. Si aucune réponse ne vous parvient dans un délai de deux mois suivant la date de l’avis de réception ou de la décharge, la prorogation vous est acquise de plein droit.
Attention : le permis de construire ne peut être prorogé qu’une seule fois.

© CIRA, 01 Avril 2008 - Réf. : F1556 

Sources : CAUE 44